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| 以房地產投資入股的涉稅處理 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：778 |
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| A企業(yè)是一家房地產開發(fā)企業(yè)，2010年1月以一棟寫字樓向B企業(yè)投資入股。該寫字樓評估價值為3000萬元，實際占地面積為2000平方米。雙方約定A企業(yè)參與B企業(yè)利潤分配，共同承擔投資風險。 近些年，隨著房地產市場的持續(xù)火熱，以房地產為標的物的投資人越來越多，形式也多種多樣。以房地產投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關注，下面筆者依據(jù)有關政策規(guī)定就當事雙方各自的稅務處理分別進行說明。 投資方涉稅處理 一、營業(yè)稅 《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定，自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓不征收營業(yè)稅。 需要指出的是，不動產所有者以不動產投資入股，收取固定收入，不承擔投資風險。這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現(xiàn)，還是以租金等其他形式出現(xiàn)，其實質上是屬于租金收入，應按規(guī)定征收營業(yè)稅。 二、土地增值稅 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。但是，需要注意的是，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規(guī)定，本文自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 也就是說，對以土地投資入股的，如果被投資、聯(lián)營的企業(yè)將投資的土地用于進行房地產開發(fā)的，不僅被投資人將所開發(fā)的房地產再轉讓應當繳納土地增值稅，同時，對以土地進行投資的投資人在以土地投資時也應當征收土地增值稅；對以房產進行投資、聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅，但不包括房地產開發(fā)企業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，仍應當按規(guī)定繳納土地增值稅。由此可見，按規(guī)定上例中A企業(yè)應納土地增值稅。假設經核實該寫字樓允許扣除項目金額為2200萬元，則A企業(yè)應納土地增值稅＝（3000－2200）×30%＝240（萬元）。 三、企業(yè)所得稅 《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外?！秶叶悇湛偩株P于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產，應按企業(yè)同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入?？梢?，企業(yè)將房地產進行股權投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產交換，根據(jù)上述規(guī)定，應確認財產損益計繳企業(yè)所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應規(guī)定進行所得稅的其他處理。 四、印花稅 《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條規(guī)定，“財產所有權”轉移書據(jù)的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)?！敦斦?、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅；對商品房銷售合同按照產權轉移書據(jù)征收印花稅。由于《公司法》第二十八條規(guī)定，股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續(xù)。同時，《公司法》第二十七條規(guī)定，對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定?？梢姡鶕?jù)印花稅規(guī)定，以房地產投資入股屬于財產所有權的轉移，應當按“產權轉移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅，其計稅依據(jù)為按評估機構核定的評估價。即上例中A企業(yè)應納印花稅＝3000×0.05%＝1.5（萬元）。 被投資方涉稅處理 一、契稅 《契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅?！豆痉ā芬?guī)定，投資人以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續(xù)。由于契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。因此，以房地產投資入股，按規(guī)定應由接受房地產投資的被投資方在辦理產權轉移手續(xù)時繳納契稅，其計稅依據(jù)為按評估機構核定的評估價。即上例中B企業(yè)應納契稅＝3000×5%＝150（萬元）。 二、房產稅 《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業(yè)務問題的批復》（國稅函發(fā)〔1993〕368號）規(guī)定，對于投資聯(lián)營的房產，應根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產稅時予以區(qū)別對待。對于以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據(jù)計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產的租金，應根據(jù)《房產稅暫行條例》的有關規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產稅。 需要注意的是，由于企業(yè)以房地產對外投資，是以企業(yè)擁有的房屋產權換取被投資企業(yè)的股權，投資后，房屋的產權即歸被投資企業(yè)所有，被投資企業(yè)對該房屋享有獨占權和處置權。從會計處理的角度來看，投資方將房地產投出后，賬面的固定資產即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產的計價”原則確認該項固定資產。因此，以房地產投資入股，其房屋的所有權已發(fā)生轉移，其應繳納的房產稅應由擁有房屋產權的被投資方繳納。假設B企業(yè)所在省市規(guī)定減除幅度30%，則上例中B企業(yè)每年應納房產稅＝3000×（1－30%）×1.2%＝25.2（萬元）。 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當依照規(guī)定繳納土地使用稅。由于企業(yè)以房地產對外投資，被投資的房地產的土地使用權隨之轉移到被投資企業(yè)所有，因此被投資企業(yè)應按規(guī)定計繳城鎮(zhèn)土地使用稅。假設B企業(yè)所在城市規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額為10元，則上例中B企業(yè)每年應納土地使用稅＝10×0.2＝2（萬元）。 四、印花稅 《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，應當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。也就是說，以房地產投資入股，根據(jù)印花稅規(guī)定，簽訂“產權轉移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅?？梢?，接受房地產投資入股的被投資方也要繳納印花稅。即上例中B企業(yè)也應納印花稅＝3000×0.05%＝1.5（萬元）。 五、土地增值說 按照財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接受投資的房地產再轉讓，依據(jù)財稅字〔1995〕48號文件第十條關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 |
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