2014.2.26根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，決定進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征和核定征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征
（一）納稅人在未取得由主管地稅機(jī)關(guān)作出的開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)審核結(jié)論之前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，均應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率，預(yù)繳土地增值稅。
納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價(jià)向購房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。
（二）納稅人開發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率如下：
1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。但對(duì)于每平方米銷售價(jià)格超過20000元，不超過25000元的，預(yù)征率為3%；每平方米銷售價(jià)格超過25000元的，預(yù)征率為5%。
2．非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。但對(duì)于每平方米銷售價(jià)格超過20000元，不超過25000元的，預(yù)征率為4%；每平方米銷售價(jià)格超過25000元的，以及別墅（獨(dú)棟商品住宅），預(yù)征率為5%。
3．單獨(dú)銷售車庫、車位、閣樓、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施，預(yù)征率為3%。
4．商業(yè)用房、辦公用房，預(yù)征率為5%。
納稅人銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、限價(jià)房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅；銷售保障性住房項(xiàng)目中的商業(yè)用房和非保障性住房，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
房地產(chǎn)類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)，按照房地產(chǎn)銷（預(yù)）售登記和權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；普通住宅與非普通住宅的劃分界限，按照青島市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（三）納稅人開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，平均銷售價(jià)格明顯高于本區(qū)域房地產(chǎn)銷售價(jià)格，增值額和增值率較高，主管地稅機(jī)關(guān)可在該項(xiàng)目取得預(yù)（銷）售許可后，通知納稅人提交土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等信息，匡算預(yù)計(jì)增值額，確定土地增值稅稅負(fù)率，若分房地產(chǎn)類型超過本條第（二）項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率的，制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》告知納稅人，按照匡算的稅負(fù)率預(yù)繳土地增值稅。
納稅人取得前款所稱的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后，不再執(zhí)行本條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，并于取得《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后的次月申報(bào)期內(nèi)，計(jì)算補(bǔ)繳該項(xiàng)目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預(yù)繳土地增值稅額與按照主管地稅機(jī)關(guān)通知稅負(fù)率計(jì)算應(yīng)納稅額之間的差額。
二、關(guān)于土地增值稅的核定征收
（一）土地增值稅核定征收的啟動(dòng)條件，按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條的規(guī)定執(zhí)行。
（二）對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收土地增值稅時(shí)，應(yīng)通知納稅人提供開發(fā)項(xiàng)目的收入和主要成本費(fèi)用數(shù)據(jù)和信息，按下列順序測(cè)算，分別核定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅和非住宅等三種類型開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納土地增值稅稅額：
1．獲取開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，依規(guī)定進(jìn)行調(diào)整；
2．查閱涉稅記錄，包括契稅繳納金額；向國土、財(cái)政部門查詢，獲得該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，和財(cái)政補(bǔ)貼金額等；
3．向建管部門查詢建筑工程中標(biāo)、預(yù)算和結(jié)算等信息，確定建筑工程成本，或者參照各級(jí)建筑工程管理部門發(fā)布的分年度建筑安裝工程平方米造價(jià)指標(biāo)，確定工程成本；按照配套費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等相關(guān)規(guī)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷安置情況，確定其他開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照土地成本和開發(fā)成本的10%計(jì)算；
4．測(cè)算土地增值稅稅額，有關(guān)加計(jì)扣除和稅費(fèi)金額按照規(guī)定計(jì)算扣除；
5．確定合理的分類型開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅核定征收率。
采取稅額測(cè)算方式計(jì)算的應(yīng)繳土地增值稅稅額，低于按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率明細(xì)表》（見附件1）規(guī)定下限計(jì)算的稅額時(shí)，按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率明細(xì)表》規(guī)定的征收率，核定征收土地增值稅。
（三）存量房地產(chǎn)交易的土地增值稅的征收，按照《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》（2011年第7號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于核定征收的，其核定征收率，按照修訂后的《存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅核定征收率明細(xì)表》（見附件2）執(zhí)行。
三、本公告中所稱“超過”均不含本數(shù)，“不超過”“不低于”均含本數(shù)
四、本公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告》（2011年第1號(hào)）、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅分類核定征收率的通知》（青地稅發(fā)〔2010〕105號(hào)）和《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》（2011年第7號(hào)）的附件，同時(shí)停止執(zhí)行。
特此公告。
附件1
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率明細(xì)表
類別
