| 土地增值稅稅收籌劃的幾點(diǎn)思考 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收,增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,所以土地增值稅稅收籌劃的重點(diǎn)是:根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來減低增值額,從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。 近一段時(shí)間以來,土地增值稅于1994年1月既已開征卻一直不被重視的稅種一路升溫,其稅收政策及如何進(jìn)行稅收籌劃引起了所有房地產(chǎn)公司和部分購(gòu)房者的極大關(guān)注,因?yàn)橥恋卦鲋刀愒诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中占有較大的比重,它稅率高、稅負(fù)重,對(duì)土地增值稅的籌劃就顯得更加重要,根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī),本人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃土地增值稅有如下幾點(diǎn)想法?！ ∫?、土地增值稅的稅收籌劃空間并不大 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定,目前可以收集到及可選用的不征、免征、暫免以及減征土地增值稅的政策不是很多,歸納起來主要是有以下三個(gè)方面： 1、不征收土地增值稅的對(duì)象:包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的,不征收土地增值稅。 2、給予免征的條件或情形有兩個(gè):(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),包括因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的?！ ?、可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種。(1)對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)(對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅)。(2)對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅)。(3)在企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的?！ 〈送?還有一些針對(duì)居民個(gè)人的土地增值稅優(yōu)惠,如個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅(居住未滿3年,按法規(guī)計(jì)征);對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅;對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。 之所以說利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅籌劃空間不大,是因?yàn)樯鲜龉舶隧?xiàng)減免政策中,其中三項(xiàng)是針對(duì)居民個(gè)人,兩項(xiàng)是由于特定的原因,一項(xiàng)直接排除了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者,因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),需根據(jù)自身情況,慎重籌劃土地增值稅?！ 《⑼恋卦鲋刀愡€是有四個(gè)稅收籌劃空間 1、巧用特殊扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算是金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。例1:甲房地產(chǎn)公司2005年7月開發(fā)一處房地產(chǎn),為取得土地使用權(quán)支付1000萬元,為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元,財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С?00萬元,不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明,公司財(cái)務(wù)人員通過核算發(fā)現(xiàn):如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明,則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為(1000+1200)*10%=220萬元;如果提供金融機(jī)構(gòu)證明,能扣除費(fèi)用的最高額為200+(1000+1200)*5%=310萬元?？梢?在這種情況下,公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇?！ ±?:甲房地產(chǎn)公司2006年1月開發(fā)另一處房地產(chǎn),為取得土地使用權(quán)支付1000萬元,為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元,財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬元,不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明,公司財(cái)務(wù)人員通過核算發(fā)現(xiàn):如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明,則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為(1000+1200)*10%=220供金融機(jī)構(gòu)證明,能扣除費(fèi)用的最高額為;如果提供金融機(jī)構(gòu)證明,能扣除費(fèi)用的最高額為80+(1000+1200)*5%=190萬元?？梢?在這種情況下,公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明,關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例,如果超過5%,則提供證明比較有利,如果沒有超過5%,則不提供證明比較有利?！ ?、分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行稅收籌劃 土地增值稅是超率累進(jìn)稅率,即房地產(chǎn)的增值率越高,所適用的稅率也就高,因此如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格, 稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修,因此,可以從簡(jiǎn)單裝修上做文章,將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算,這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行稅收籌劃。如房地產(chǎn)公司可與購(gòu)房者簽訂兩份合同,一份是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,另一份是設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同,就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,不用計(jì)征土地增值稅?！ ?、通過增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃 土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一,而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征,企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%,從而享受免稅待遇。 4、巧妙利用捐贈(zèng)政策,變現(xiàn)金捐贈(zèng)為實(shí)物捐贈(zèng)如一家房地產(chǎn)企業(yè)2006年向中國(guó)希望工程捐贈(zèng)資金5萬元,當(dāng)年實(shí)現(xiàn)納稅調(diào)整前所得3000萬元。假設(shè)2007年實(shí)現(xiàn)的稅前利潤(rùn)不變,卻向希望工程捐贈(zèng)價(jià)值為50萬元房產(chǎn)一套(開發(fā)成本、費(fèi)用為30萬元)。那么,按現(xiàn)行稅收政策,2007年該公司改為用房產(chǎn)實(shí)物捐贈(zèng)就可以取得兩個(gè)效果。一是可以不繳納該房產(chǎn)的土地增值稅;二是所捐贈(zèng)房產(chǎn)的開發(fā)成本、費(fèi)用仍然可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅稅前扣除,雖然捐贈(zèng)的發(fā)生也有一定的條件限制,但畢竟也是一個(gè)籌劃思路?！ ?duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,決定土地增值稅應(yīng)納稅額的大小是由經(jīng)營(yíng)收入額、稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額(以下簡(jiǎn)稱扣除額)和稅率三元素構(gòu)成的。由于在選擇稅率上是以前兩者的差額,即增值額為依據(jù)的。在收入一定的情況下,扣除額成了實(shí)體上承付應(yīng)納稅額大小的核心要素。直觀的公式為應(yīng)納土地增值稅稅額=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除額)*適用稅率-速算扣除系數(shù)。因此,本人認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)在合法的條件下靈活運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策,妥善經(jīng)營(yíng)"扣除額"應(yīng)該說是土地增值稅最有效的籌劃著力點(diǎn)。 |
