| 征管習(xí)慣及地方性政策對土地增值稅籌劃的影響 |
| 發(fā)布時(shí)間：2013/6/17 來源： 閱讀次數(shù)：1754 |
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土地增值稅作為一個(gè)地方性稅種，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對該稅種有較大的自主權(quán)，因而土地增值稅的征管受各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的地方性政策及征管習(xí)慣影響很深，由于這些地方性政策及征管習(xí)慣不常見于公開的信息中，但有時(shí)卻是決定土地增值稅籌劃的決定性因素，應(yīng)引起稅務(wù)籌劃人員充分的關(guān)注。
例1、某企業(yè)2003年前6000萬元購入一塊地，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可售面積3萬平方米，營業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%，財(cái)務(wù)費(fèi)用能提供金融機(jī)構(gòu)證明，且不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
具體數(shù)據(jù)如下表（為了便于討論，數(shù)據(jù)作了簡化，不考慮不影響決策的印花稅）：
（一）、籌劃前：
1、營業(yè)稅及附加=15300×0.0555=849.15（萬元）
2、可扣除成本=849.15 （6000 3000）×1.25 360=12459.15（萬元）
土地增值額=15300-12459.15=2840.85（萬元）
增值率=22.8%
應(yīng)交土地增值稅=2840.85×0.3=852.26（萬元）
3、稅金合計(jì)=849.15 852.26=1701.41（萬元）
企業(yè)所得稅前利潤=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59（萬元）
企業(yè)財(cái)務(wù)人員根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號）“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！?/FONT>
提出企業(yè)的土地增值率處于臨界點(diǎn)，降價(jià)可以增加利潤，應(yīng)按4950元/平方米銷售房屋，測算如下：
單位：萬元
單位成本/單價(jià)
總金額
（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理銷售費(fèi)用
合計(jì)
0.0180
540.00
財(cái)務(wù)費(fèi)用
0.0120
360.00
銷售收入
0.5100
15,300.00
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（二）籌劃后：
1、營業(yè)稅及附加=14850×0.0555=824.18（萬元）
2、可扣除成本=824.18 （6000 3000）×1.25 360=12434.18（萬元）
土地增值額=14850-12434.18=2415.83（萬元）
增值率=19.69%
應(yīng)交土地增值稅=0
3、稅金合計(jì)=824.18（萬元）
企業(yè)所得稅后利潤=14850-6000-3000-540-360-824.18=4125.82（萬元）
籌劃節(jié)稅金額=4125.82-3698.59=427.23（萬元）
經(jīng)過測算，可節(jié)稅427.23萬元，方案可行。該企業(yè)作了降價(jià)銷售。由于當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對于土地增值稅是采用先按銷售收入預(yù)征1%的征管方式，2007年，該項(xiàng)目結(jié)束，企業(yè)要求土地增值稅清算多退少補(bǔ)，卻遇到了意想不到的問題。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)原則上傾向于核定征收，并不支持土地增值稅查帳清算的方式，由于土地增值稅的規(guī)定比較寬泛，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)具有較大的稅法解釋權(quán)，企業(yè)經(jīng)過溝通，放棄了查帳清算的方式。
真實(shí)的籌劃前后企業(yè)所得稅前利潤是：
籌劃前：
企業(yè)所得稅前利潤=15300-6000-3000-540-360-849.15-153=4397.85（萬元）
籌劃后：
企業(yè)所得稅前利潤=14850-6000-3000-540-360-824.18-148.5=3977.32（萬元）
籌劃節(jié)稅金額=3977.32-4397.85=-420.53（萬元）
實(shí)際上普通意義上的土地增值稅籌劃指的是查帳清算制下的土地增值稅籌劃，各種籌劃的方法在查帳清算制下才產(chǎn)生了節(jié)稅的效果。而現(xiàn)在一些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上傾向于按比例核定征收土地增值，并且地方性征管習(xí)慣常處于變動(dòng)中。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，從土地增值稅的定價(jià)籌劃到土地增值稅的清算，往往還有較長的一段時(shí)間，這種征管習(xí)慣的變動(dòng)給土地增值稅的籌劃帶來了意想不到的不可控風(fēng)險(xiǎn)。
例2
江蘇某企業(yè)6000萬元購入一塊地，建造普通商品住宅（有國土房產(chǎn)局的批復(fù)），可售面積3萬平方米，營業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%，財(cái)務(wù)費(fèi)用能提供金融機(jī)構(gòu)證明，且不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。具體數(shù)據(jù)如下表（為了便于討論，數(shù)據(jù)作了簡化，不考慮不影響決策的印花稅）：單位：萬元
單位成本/單價(jià)
總金額（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理銷售費(fèi)用合計(jì)
0.0180
540.00
財(cái)務(wù)費(fèi)用
0.0120
360.00
銷售收入
0.5100
14850.00 | 
