土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)涉及的一個重要稅種。在實際操作中，一些納稅人對部分政策的理解仍存在誤區(qū)。稅屋節(jié)選山東地稅12366整理的土地增值稅計算和繳納方面的熱點問題，以期對納稅人有所幫助。
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1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時進(jìn)行土地增值稅清算？
國稅發(fā)〔2009〕91號文件規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。
2房地產(chǎn)開發(fā)公司收取顧客的違約金及更名費，是否需要繳納土地增值稅？
土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金及更名費，實際構(gòu)成了房屋銷售價值并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入，該違約金及更名費應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入內(nèi)計征土地增值稅。
3納稅人支付的土地閑置費及其契稅滯納金，是否可在計算土地增值稅時扣除？
根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條和土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。
4建造高級公寓出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，是否可以免征土地增值稅？
土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十一條規(guī)定，條例第八條第（1）項所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。因此，建造高級公寓出售不可以免征土地增值稅。
5房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取，是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？
根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者其他行為方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。只發(fā)生出租地下車位的行為，不繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”以5%的稅率繳納營業(yè)稅。
6個人將土地歸還政府取得的收入是否征收土地增值稅？
根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅對象范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，個人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
7以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進(jìn)行確認(rèn)？
財稅〔2006〕21號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接收投資方式取得的土地使用權(quán)，分兩種情況確認(rèn)土地成本：
（1）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認(rèn)的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
（2）2006年3月2日之前，以土地作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 |
