稅收政策——財(cái)稅[2015]39號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知
二手房首付比例降低促改善型置業(yè)加快入市
廣州市民盛先生前不久一直在看房。他家第一套房的貸款即將還清，現(xiàn)在手頭有了一些積蓄，由于第一套房只有70平方米左右，他準(zhǔn)備再購買一套面積大一些的房子，但是卻被七成首付的條件給嚇住了。
像盛先生這樣由于自有資金不足而換房受阻的改善型置業(yè)者還有不少。而央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)30日聯(lián)合下發(fā)的通知有望解決他們的煩惱。按照規(guī)定，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。這意味著改善性需求置業(yè)的門檻將有所下降。以廣州一套市值200萬元的房屋為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例七成計(jì)算，首付款140萬元，若首付比例降為四成，則減少60萬元，至80萬元。
“原先預(yù)期是二套房改善置業(yè)首付降到五成，現(xiàn)在超出預(yù)期?！北＠禺a(chǎn)(600048,股吧)首席研究員吳定金說。
“如果說由于限購、限貸等調(diào)控政策限制住的購買人群是100人的話，這次政策已經(jīng)釋放出50人的購買力了。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，樓市新政的力度超乎預(yù)期，廣州一二手樓市成交可望迅速回暖，目前開發(fā)商以走量為主，不可能馬上就出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀況，買家也需要時(shí)間過渡。
“此前的貸款政策很難與支持改善性購房聯(lián)系起來。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌分析說，2013年第二次購房貸款首付提至六成，近10個(gè)城市甚至高達(dá)七成，利率要上浮10%—30%，這樣的限制性政策本身就不合理?！皩?shí)際上，世界上沒有任何一個(gè)國(guó)家第二次購房的首付那么高?！饼埍笳J(rèn)為，準(zhǔn)確地說，下調(diào)二套房首付和利率不是“救市”，而僅是恢復(fù)到嚴(yán)厲限制改善購房之前的正常水平，是貸款政策的回歸。
龍斌說，此次第二套首付下調(diào)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響是正面的，力度非常大。去年的9·30新政已經(jīng)對(duì)部分第二次購房放松，本次下調(diào)進(jìn)一步增強(qiáng)購房人的信心，強(qiáng)化政策支持購房需求釋放的信號(hào)，有利于激發(fā)改善性購房需求以及其他需求積極入市。
房產(chǎn)專家韓世同表示，二套房首付最低比例降至四成，將會(huì)促進(jìn)成交量，這也是業(yè)界期盼。
免征營(yíng)業(yè)稅二手房源有望增加超一成
按照財(cái)政部的通知，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于此前營(yíng)業(yè)稅大多攤到買家頭上，營(yíng)業(yè)稅縮短為滿2年免征，可以幫助大量剛需購買力入市，樓市會(huì)快速回暖。
滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，營(yíng)業(yè)稅免征年限由五年縮短至兩年的新政對(duì)于廣州二手房市場(chǎng)的刺激作用將十分明顯。他表示，以滿堂紅2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，業(yè)主持有物業(yè)年限不足2年的比例是50.5%，滿2年但不足5年的比例是11.7%，滿5年的比例是37.8%，也就是說，成交中，至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠。而實(shí)際上在整個(gè)市場(chǎng)上，起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的，因此可以預(yù)計(jì)，未來一個(gè)季度，會(huì)有更加多的這類滿2年不足5年的物業(yè)出現(xiàn)在二手市場(chǎng)上流通和成交。
“現(xiàn)在，中介已經(jīng)將發(fā)展的重心放到了二手房銷售上?！敝芊逭f，如果該政策落地，廣州二手房市場(chǎng)免稅房源數(shù)量將增加，部分年齡近乎于新房的二手房將無負(fù)擔(dān)入市，這些免征營(yíng)業(yè)稅的房源將成為接下來二手房市場(chǎng)主打產(chǎn)品。
周峰表示，今年以來，廣州二手房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，議價(jià)空間維持在5.3%左右的幅度，而接下來隨著一系列樓市新政的落地，有可能會(huì)改變部分小業(yè)主的預(yù)期，導(dǎo)致二手房房?jī)r(jià)的反彈。
樓市“穗六條”有望松綁
在不少人看來，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨勢(shì)是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控手段，調(diào)控正由過去嚴(yán)厲的去泡沫、去杠桿政策轉(zhuǎn)向?qū)で蟾悠胶獾墓┣箨P(guān)系，“穗六條”調(diào)控政策有可能會(huì)松綁。
2013年11月18日，廣州市出臺(tái)樓市“穗六條”，重申原有調(diào)控政策，提高外地人購房門檻，以及進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規(guī)定，5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，才能限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。這一政策的出臺(tái)，剝奪了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買家阻擋在購房門檻外。事實(shí)上，隨著國(guó)家樓市新政的出爐，廣州樓市“穗六條”的部分規(guī)定已經(jīng)名存實(shí)亡。
黃韜等業(yè)內(nèi)人士表示，“穗六條”調(diào)控政策對(duì)于外地購房客的限制過于嚴(yán)厲，誤傷了不少外地來穗的剛需客戶，為了改變這種局面，建議把穗六條的三年社保限制重新改為一年的限制。韓世同說，可以嘗試從南沙、蘿崗等外圍區(qū)域開始放松對(duì)外地人購房的條件。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，廣州樓市取消限購只欠東風(fēng)。他指出，“穗六條”影響巨大，2013年廣州市戶籍家庭購房比例為65%，2014年上半年上升至90%。非廣州戶籍居民購房比例已下降至10%左右。限購政策令超過市場(chǎng)總需求量25%的外地人需求被抑制。
“2015年廣州房地產(chǎn)在限購上如仍采取保守策略，大量的房地產(chǎn)資金將流向佛山、清遠(yuǎn)、珠海等珠三角城市。影響廣州的房地產(chǎn)稅收及政府未來的土地收入?！壁w卓文說。
有觀察人士表示，廣州市領(lǐng)導(dǎo)在香港創(chuàng)興銀行總部調(diào)研時(shí)發(fā)聲力挺樓市，稱“地產(chǎn)在廣州還有很好的前景”，在一定程度上也釋放出廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)。
樓市回暖房?jī)r(jià)會(huì)否反彈
一系列新的政策調(diào)整給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好，在經(jīng)歷了持續(xù)低迷后，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將進(jìn)入止跌回暖的拐點(diǎn)，成為不少市民關(guān)注的問題。
事實(shí)上，在央行降息、公積金政策放松等一系列政策利好的推進(jìn)下，廣州樓市成交量出現(xiàn)明顯回升。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，上周（3月23日—3月29日）廣州全市新建商品房住宅共網(wǎng)簽1495套，和上上周的1245套相比，環(huán)比漲20%；成交均價(jià)達(dá)到14740元/平方米，與上上周基本持平?！皬拇汗?jié)后成交變化趨勢(shì)來看，廣州樓市已從淡季中逐步復(fù)蘇?！?/FONT>
龍斌說，改善性需求對(duì)于樓市的影響是很重要的，有比較強(qiáng)的帶動(dòng)性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率。
有專家認(rèn)為，由于廣州樓市待售庫存高企，再加上在建規(guī)模較大并且陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)觸底反彈短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)。在供求關(guān)系的主導(dǎo)下，有專家預(yù)測(cè)認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)可能在不同的城市出現(xiàn)分化，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，也有機(jī)會(huì)往上升。
“房?jī)r(jià)的上漲，至少要1—2個(gè)月時(shí)間，等需求進(jìn)行釋放，肯定會(huì)有一輪新的上漲?！眳嵌ń鹋袛?。
“在9·30房貸新政后，廣州市一手房庫存的消化時(shí)限已經(jīng)從原先的14個(gè)月降到了12個(gè)月，這次新政后預(yù)計(jì)會(huì)降到10個(gè)月?！焙细惠x煌首席分析師黎文江指出，廣州樓市10萬套庫存會(huì)先消化，尤其是其中的大戶型，房?jī)r(jià)沒有那么快就會(huì)上漲。他認(rèn)為，花都、蘿崗等原本在降價(jià)調(diào)價(jià)的區(qū)域現(xiàn)在首先“不會(huì)再降價(jià)”，價(jià)格會(huì)回調(diào)，尤其是大戶型房?jī)r(jià)會(huì)回調(diào)。
合富輝煌中國(guó)市場(chǎng)研究中心發(fā)布報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)在今年3至5月間，若按正常施工進(jìn)度，廣州將再有約2萬套新貨推出市場(chǎng)，出貨依舊“壓力山大”。
他預(yù)測(cè)說：“房?jī)r(jià)要到庫存消化得差不多才上漲，最快會(huì)是在"五一"，最遲在"金九"?！崩栉慕A(yù)計(jì)，今年廣州房?jī)r(jià)可能漲10%—15%，其中包括兩部分因素：一種是正常漲價(jià)，一種是結(jié)構(gòu)性漲價(jià)，也就是“地王”產(chǎn)品等本身房?jī)r(jià)高的等成交增多，拉升了整體均價(jià)。
周峰則表示，預(yù)計(jì)第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手價(jià)格會(huì)比第一季度升高3%—4%，只要穗六條能放松，今年下半年的成交均價(jià)會(huì)比上半年上升8%—10%。 |
