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| 地役權(quán)與稅收：他方管廊通過(guò)我方收取的補(bǔ)償款如何開(kāi)票繳稅？ |
| 發(fā)布時(shí)間：2017/1/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：2979 |
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| 一、問(wèn)題來(lái)自于作為相對(duì)方的化工企業(yè)客戶的咨詢
因管廊建設(shè)需要須通過(guò)某企業(yè)的上空，對(duì)方一幢小樓礙事須拆除再擇地（對(duì)方企業(yè)內(nèi)）另建，我們須向?qū)Ψ街Ц堆a(bǔ)償款，對(duì)方應(yīng)向我們開(kāi)具什么發(fā)票？
二、對(duì)方應(yīng)向我們開(kāi)具什么發(fā)票？這個(gè)問(wèn)題可擴(kuò)充拆分為：
1、對(duì)方是否應(yīng)開(kāi)具發(fā)票？對(duì)方是非經(jīng)營(yíng)行為，尤其是不須繳納增值稅（或原營(yíng)業(yè)稅）的行為時(shí)，是不須開(kāi)具發(fā)票的。因依《發(fā)票管理辦法》，發(fā)票僅僅是：在購(gòu)銷商品，提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證。
2、對(duì)方應(yīng)開(kāi)具什么發(fā)票？如果對(duì)方是經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)開(kāi)具發(fā)票，則對(duì)方此項(xiàng)經(jīng)營(yíng)行為在稅收上、當(dāng)然主要就是在增值稅上應(yīng)如何定性？
3、雙方間合同應(yīng)如何簽訂？（交流中客戶補(bǔ)充敘述：此事項(xiàng)正在商議階段尚未簽署合同），稅收定性依賴于此項(xiàng)行為或交易的商事定性，而此項(xiàng)交易的商事定性及稅收定性，將決定合同的基礎(chǔ)。合同的性質(zhì)或類型、尤其是合同價(jià)款的認(rèn)定（客戶在此交易中稅金流出將構(gòu)成索取補(bǔ)償?shù)某杀疽蛩?spanstyle="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;font-family:宋體;box-sizing:border-box!important;word-wrap:break-word!important;">）。
即問(wèn)題焦點(diǎn)在于此項(xiàng)交易的稅收定性，而邏輯起點(diǎn)在于其商事定性：此項(xiàng)屬于商事上的什么交易？稅收上的定性是否與其一致？如果一致好辦，如果不一致，則商事定性將決定合同的敘述基礎(chǔ)，而稅收定性將通過(guò)對(duì)方預(yù)計(jì)的交易成本影響合同的價(jià)格。
三、商事定性與稅收定性
（一）起點(diǎn)與基礎(chǔ)：商事定性
1、基本可判定屬于地役權(quán)的交易
（1）原《國(guó)土資源部關(guān)于西氣東輸管道工程用地有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)土資函[2001]327號(hào)）：……依據(jù)《石油天然氣管道保護(hù)條例》進(jìn)行管理,工程竣工后,建設(shè)單位享有地下通過(guò)權(quán)?管道地下通過(guò)權(quán)的權(quán)利及義務(wù)可采取由取得管道地下通過(guò)權(quán)權(quán)利人與有關(guān)縣?市人民政府土地行政主管部門簽定地下通過(guò)權(quán)合同的方式約定?參照此文，可認(rèn)定客戶是為獲取空中通過(guò)權(quán)，但本身該文作廢，而《物權(quán)法》中并未設(shè)定地下或空中通過(guò)權(quán)此類物權(quán)類型。
（2）而依據(jù)《物權(quán)法》第156條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。此類輸油管廊的空中或地下通過(guò)權(quán)完全可歸屬于地役權(quán)的范圍之內(nèi)。
目前仍然有效的原國(guó)土局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》（[1995]國(guó)土[籍]字第26號(hào)）:地面與空中?地面與地下立體交叉使用土地的,土地使用權(quán)確定給地面使用者,空中和地下可確定為他項(xiàng)權(quán)利?顯然，這個(gè)“他項(xiàng)權(quán)利”在《物權(quán)法》后能且僅能歸屬于地役權(quán)了。
（3）合同的類型與敘述基礎(chǔ)可認(rèn)定為已經(jīng)解決了：與對(duì)方簽署地役權(quán)合同，并建議到政府部門辦理登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》(國(guó)土資規(guī)[2016]6號(hào)印發(fā)）之“地役權(quán)登記-首次登記”規(guī)定：按照約定設(shè)定地役權(quán)利用他人不動(dòng)產(chǎn),有下列情形之一的,當(dāng)事人可以申請(qǐng)地役權(quán)首次登記?地役權(quán)設(shè)立后,辦理首次登記前發(fā)生變更?轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就已經(jīng)變更或轉(zhuǎn)移的地役權(quán),申請(qǐng)首次登記?……2因鋪設(shè)電線?電纜?水管?輸油管線?暖氣和燃?xì)夤芫€等利用他人不動(dòng)產(chǎn)的
2、不傾向認(rèn)定為屬于相鄰關(guān)系。
經(jīng)交流中求索信息：兩宗地并不毗鄰，且即使毗鄰，因?qū)Ψ綖榇隧毑鸪亟í?dú)立樓宇且客戶方須大額付費(fèi)，我們認(rèn)為也已經(jīng)超出了相鄰關(guān)系的范疇
《物權(quán)法》第88條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。第92條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
（二）修訂與回歸：稅收定性
在交易的稅收定性上，原則上或依常規(guī)稅法是承繼遵循交易的商事定性而據(jù)以課稅的，但出于特殊調(diào)節(jié)甚至稅目簡(jiǎn)化提高征管效率的需要，稅收有權(quán)利或有可能對(duì)商事交易進(jìn)行稅收上的重新定性?那么客戶此項(xiàng)交易在稅收上的定性是什么呢？
1、拆遷補(bǔ)償費(fèi)？
客戶敘述中提及因?qū)Ψ巾毑鸪牵?dāng)?shù)匾粚I(yè)人士的意見(jiàn)是此屬于拆遷補(bǔ)償，我說(shuō)（電話交流，限于溝通方式及對(duì)我提及地役權(quán)時(shí)對(duì)方的陌生與錯(cuò)愕反應(yīng)，無(wú)法如前書面的商事定性之充分論述）：錯(cuò)誤！這怎么能是拆遷補(bǔ)償呢？拆遷補(bǔ)償在稅收上是銷售不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的行為，你們哪里購(gòu)入人家的房子或土地了？購(gòu)入土地或房子還要交契稅呢，你們想交契稅嗎？打個(gè)比方：你要租房，房東為了成交專門購(gòu)置了你要求的家具家電，這個(gè)交易也是租房的行為而不是向你出售家具家電的行為，你仍然是租房的行為，房東為此專門配的家電等僅是對(duì)方為了促成交易的成本，這個(gè)是通過(guò)提高租金來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
2、不動(dòng)產(chǎn)租賃
實(shí)際上在既有稅收文件中我們并無(wú)法找到對(duì)此項(xiàng)交易的非常針對(duì)明確具體的稅收規(guī)定，但參照財(cái)稅[2016]36號(hào)之附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》之“銷售服務(wù)?無(wú)形資產(chǎn)?不動(dòng)產(chǎn)注釋”：將建筑物?構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)?車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告,按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅?車輛停放服務(wù)?道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)?過(guò)橋費(fèi)?過(guò)閘費(fèi)等)等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅?
即稅收或增值稅對(duì)《合同法》上的“租賃”進(jìn)行了擴(kuò)充和修訂，將嚴(yán)格講并不屬于“有形標(biāo)的物的 | | |
