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| 房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的雙重挑戰(zhàn) |
| 發(fā)布時(shí)間：2014/10/15 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：731 |
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有媒體報(bào)道，財(cái)政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”方案，據(jù)悉明年有望和建筑業(yè)同步推行。自2012年1月1日起開(kāi)始營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，目前僅剩下生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行期間推出營(yíng)改增，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)什么樣的影響？這可能是業(yè)界最為關(guān)心的話題。
也正是如此，業(yè)界都希望將營(yíng)改增后的稅率定得低一點(diǎn)，即采取和建筑業(yè)保持同一水平，采用11%的稅率。不過(guò)此前有媒體報(bào)道稱(chēng)，財(cái)政部已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”稅率、稅負(fù)增減情況進(jìn)行了模擬測(cè)算，測(cè)算采用的是17%的增值稅稅率，這意味著房地產(chǎn)業(yè)將成為迄今為止所有已實(shí)施和正在醞釀中的“營(yíng)改增”改革中稅率最高的行業(yè)。
營(yíng)改增是自2012年以來(lái)我國(guó)財(cái)政體系最大的一項(xiàng)改革，通過(guò)把以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，政府希望通過(guò)只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)。而在以往征繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)，從2012年上海試點(diǎn)的反饋來(lái)看，百分之七十的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)下降。不過(guò)在另一方面，部分企業(yè)會(huì)由于生產(chǎn)周期、成本結(jié)構(gòu)等原因，進(jìn)項(xiàng)稅額較少，加之試點(diǎn)范圍有限，從非試點(diǎn)地區(qū)無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況。同時(shí)，“營(yíng)改增”后，企業(yè)在增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理、納稅申報(bào)等方面的工作量會(huì)增加。
房地產(chǎn)業(yè)之所以會(huì)在最后一批成為營(yíng)改增的對(duì)象，最大的原因就在于房地產(chǎn)業(yè)的成本構(gòu)成過(guò)于復(fù)雜。就像有業(yè)界人士所說(shuō)，“一套房子的成本構(gòu)成太多了，每個(gè)環(huán)節(jié)都要拿增值稅發(fā)票來(lái)抵扣，很難弄的，這個(gè)事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單。”由于房地產(chǎn)企業(yè)特有的長(zhǎng)周期，假設(shè)一些企業(yè)在“營(yíng)改增”之前購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)、“營(yíng)改增”之后賣(mài)出，如果沒(méi)有特別的過(guò)渡政策，那么企業(yè)就會(huì)在沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情形下繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅，造成較大的稅負(fù)提升。而不動(dòng)產(chǎn)的金額往往又很大，在稅率上漲明顯而不能對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣的情況下，對(duì)企業(yè)的影響會(huì)很大。
也有學(xué)者認(rèn)為，盡管稅基就是增值額，這在實(shí)踐中會(huì)很容易確認(rèn)，但一旦到具體的行業(yè)就變得十分復(fù)雜。以銀行業(yè)為例，既有直接收費(fèi)業(yè)務(wù)也有間接收費(fèi)業(yè)務(wù)。前者的增值額相對(duì)明確，而后者的增值額卻很難確定。從事存貸款金融業(yè)務(wù)，其增值額是利差，但服務(wù)對(duì)象是存款人和貸款人，無(wú)法針對(duì)利差來(lái)征收增值稅并給服務(wù)對(duì)象開(kāi)出增值稅發(fā)票。即便發(fā)達(dá)國(guó)家至今也沒(méi)有解決好這個(gè)問(wèn)題，通常是采取變通的辦法?，F(xiàn)在還未實(shí)施營(yíng)改增的行業(yè)，如建筑業(yè)、金融業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)交易等行業(yè)，其增值額的確認(rèn)和抵扣認(rèn)定需要比其他行業(yè)多得多的信息，其中蘊(yùn)含的不確定性和稅制設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。
也正是如此，很多業(yè)界人士認(rèn)為二手房“營(yíng)改增”可能相對(duì)簡(jiǎn)單，但是一手房就很難操作，因?yàn)榘粗圃鞓I(yè)企業(yè)的成本構(gòu)成來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)復(fù)雜。不過(guò)在我看來(lái)，說(shuō)營(yíng)改增會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，可能并不妥貼。像房地產(chǎn)這樣的周期性行業(yè)，問(wèn)題的關(guān)鍵并不在于其是否增加了成本，而在于其產(chǎn)品能否在市場(chǎng)上銷(xiāo)售出去。假如產(chǎn)品能在市場(chǎng)上被最終用戶(hù)所接受，那么所有的成本都是由用戶(hù)來(lái)承擔(dān)，如果不能被用戶(hù)接受，那么成本就由企業(yè)承擔(dān)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地招拍掛制度或許可供鏡鑒。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào)令”)，要求在2004年8月31日之后各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地。從2004年8月31日起,所有經(jīng)營(yíng)性土地一律以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等市場(chǎng)化方式公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。盡管經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛被認(rèn)為是推高了房?jī)r(jià)，但并沒(méi)有導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，相反很多人認(rèn)為土地市場(chǎng)招拍掛是開(kāi)啟樓市“黃金十年”的一把鑰匙。
但現(xiàn)在來(lái)看，說(shuō)土地招拍掛是開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”的鑰匙也是武斷。一個(gè)最明顯的例子是，現(xiàn)在土地市場(chǎng)還是實(shí)行招拍掛，為什么目前全國(guó)絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)冷卻，甚至不少城市已經(jīng)出現(xiàn)了房產(chǎn)商跑路現(xiàn)象？事實(shí)上，招拍掛和房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮只是具有時(shí)間序列先后，而并不具有因果關(guān)系。一個(gè)最為根本的原因是，決定市場(chǎng)走向的還是簡(jiǎn)單的供需關(guān)系，假如目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是屬于供給小于需求，估計(jì)房產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)火熱下去。
也正是如此，無(wú)論房地產(chǎn)營(yíng)改增后是采用11%還是17%的稅率，并不會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)衰敗或者繁榮的根本原因。只不過(guò)在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，如果采用17%的稅率，那么就會(huì)成為壓垮房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一根稻草；但如果營(yíng)改增提前5年，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)是依舊繁榮。成本，盡管是構(gòu)成房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，但決不是影響房市繁榮與否的決定性因素，決定房?jī)r(jià)走向的永遠(yuǎn)是需求——當(dāng)然，也有人說(shuō)房產(chǎn)是金融產(chǎn)品，決定其需求的是利率。但無(wú)論怎么說(shuō)，增值稅并不會(huì)是房地產(chǎn)全行業(yè)衰敗的始作俑者。
事實(shí)上，在沒(méi)有增值稅的日子里，房地產(chǎn)企業(yè)并不會(huì)因此而降低房?jī)r(jià)讓利于購(gòu)房者，因?yàn)樗且粋€(gè)以追求利潤(rùn)最大化為宗旨的企業(yè)。同樣的，如果現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于下行通道，那么它也不會(huì)因?yàn)樵鲋刀愄Ц吡顺杀揪吞嵘績(jī)r(jià)，它會(huì)依據(jù)購(gòu)房者的接受度和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)而確定最后的價(jià)格，甚至很多時(shí)候房產(chǎn)商為了盡快回籠資金等原因以低于成本價(jià)而銷(xiāo)售。也正是如此，我們說(shuō)增值稅率的高低盡管會(huì)對(duì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成影響，但決不是左右因素。
當(dāng)然，從一個(gè)更廣的視角來(lái)看，將房地產(chǎn)業(yè)的增值稅提高到17%并不是好事。因?yàn)檎玫亩嗔?，那么留給企業(yè)和市民的財(cái)富份額就會(huì)相應(yīng)減少。一般而言，無(wú)論是投資還是消費(fèi)，政府總是沒(méi)有民間有效率，如果能夠?qū)⑦@6%的資金留在民間由企業(yè)和個(gè)人自行決定支配，在中國(guó)宏觀稅負(fù)已經(jīng)偏高的前提下，將更多的資金留在民間自由支配可能是更好的選擇。
事實(shí)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增著急的并不只是企業(yè)，同時(shí)還有地方政府。在目前的財(cái)稅體制下，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財(cái)政中占了較大比重，營(yíng)業(yè)稅是地方稅，而增值稅則是屬于中央稅種，假如房地產(chǎn)“營(yíng)改增”之后，地方財(cái)政也會(huì)面臨不小的壓力。以上海為例，2013年全年商品房銷(xiāo)售額3911.57億元。如果以5%的營(yíng)業(yè)稅計(jì)，就有近200億的稅收。假如營(yíng)改增，那么這筆資金都要?dú)w于中央財(cái)政。
從這個(gè)意義而言，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的挑戰(zhàn)并不只是面對(duì)企業(yè)，同時(shí)還有地方政府，因?yàn)樗苯由婕澳壳爸醒牒偷胤降呢?cái)政架構(gòu)。在地方事權(quán)沒(méi)有減少的情況下，營(yíng)改增之后由誰(shuí)來(lái)填補(bǔ)地方政府的財(cái)政缺口？這可能是一個(gè)比確定何種稅率更為嚴(yán)峻的話題。
作者單位——傅蔚岡上海金融與法律研究院執(zhí)行院長(zhǎng) |
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