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| 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的雙重挑戰(zhàn) |
| 發(fā)布時間：2014/10/15 來源： 閱讀次數(shù)：716 |
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有媒體報道，財政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，據(jù)悉明年有望和建筑業(yè)同步推行。自2012年1月1日起開始營改增試點以來，目前僅剩下生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未實現(xiàn)營改增。在房地產(chǎn)市場處于下行期間推出營改增，會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？這可能是業(yè)界最為關(guān)心的話題。
也正是如此，業(yè)界都希望將營改增后的稅率定得低一點，即采取和建筑業(yè)保持同一水平，采用11%的稅率。不過此前有媒體報道稱，財政部已經(jīng)對房地產(chǎn)“營改增”稅率、稅負增減情況進行了模擬測算，測算采用的是17%的增值稅稅率，這意味著房地產(chǎn)業(yè)將成為迄今為止所有已實施和正在醞釀中的“營改增”改革中稅率最高的行業(yè)。
營改增是自2012年以來我國財政體系最大的一項改革，通過把以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，政府希望通過只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)。而在以往征繳營業(yè)稅時，從2012年上海試點的反饋來看，百分之七十的企業(yè)實現(xiàn)了稅負下降。不過在另一方面，部分企業(yè)會由于生產(chǎn)周期、成本結(jié)構(gòu)等原因，進項稅額較少，加之試點范圍有限，從非試點地區(qū)無法取得增值稅專用發(fā)票，因此出現(xiàn)稅負增加的情況。同時，“營改增”后，企業(yè)在增值稅專用發(fā)票管理、納稅申報等方面的工作量會增加。
房地產(chǎn)業(yè)之所以會在最后一批成為營改增的對象，最大的原因就在于房地產(chǎn)業(yè)的成本構(gòu)成過于復(fù)雜。就像有業(yè)界人士所說，“一套房子的成本構(gòu)成太多了，每個環(huán)節(jié)都要拿增值稅發(fā)票來抵扣，很難弄的，這個事情沒那么簡單?！庇捎诜康禺a(chǎn)企業(yè)特有的長周期，假設(shè)一些企業(yè)在“營改增”之前購進房地產(chǎn)、“營改增”之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，那么企業(yè)就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。而不動產(chǎn)的金額往往又很大，在稅率上漲明顯而不能對進項稅進行抵扣的情況下，對企業(yè)的影響會很大。
也有學(xué)者認為，盡管稅基就是增值額，這在實踐中會很容易確認，但一旦到具體的行業(yè)就變得十分復(fù)雜。以銀行業(yè)為例，既有直接收費業(yè)務(wù)也有間接收費業(yè)務(wù)。前者的增值額相對明確，而后者的增值額卻很難確定。從事存貸款金融業(yè)務(wù)，其增值額是利差，但服務(wù)對象是存款人和貸款人，無法針對利差來征收增值稅并給服務(wù)對象開出增值稅發(fā)票。即便發(fā)達國家至今也沒有解決好這個問題，通常是采取變通的辦法?，F(xiàn)在還未實施營改增的行業(yè)，如建筑業(yè)、金融業(yè)、不動產(chǎn)交易等行業(yè)，其增值額的確認和抵扣認定需要比其他行業(yè)多得多的信息，其中蘊含的不確定性和稅制設(shè)計風(fēng)險明顯增大。
也正是如此，很多業(yè)界人士認為二手房“營改增”可能相對簡單，但是一手房就很難操作，因為按制造業(yè)企業(yè)的成本構(gòu)成來說，房地產(chǎn)業(yè)確實復(fù)雜。不過在我看來，說營改增會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負擔(dān)，可能并不妥貼。像房地產(chǎn)這樣的周期性行業(yè)，問題的關(guān)鍵并不在于其是否增加了成本，而在于其產(chǎn)品能否在市場上銷售出去。假如產(chǎn)品能在市場上被最終用戶所接受，那么所有的成本都是由用戶來承擔(dān)，如果不能被用戶接受，那么成本就由企業(yè)承擔(dān)。
房地產(chǎn)市場的土地招拍掛制度或許可供鏡鑒。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求在2004年8月31日之后各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地。從2004年8月31日起,所有經(jīng)營性土地一律以招標、拍賣、掛牌等市場化方式公開競價出讓。盡管經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛被認為是推高了房價，但并沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的低迷，相反很多人認為土地市場招拍掛是開啟樓市“黃金十年”的一把鑰匙。
但現(xiàn)在來看，說土地招拍掛是開啟房地產(chǎn)市場“黃金十年”的鑰匙也是武斷。一個最明顯的例子是，現(xiàn)在土地市場還是實行招拍掛，為什么目前全國絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)冷卻，甚至不少城市已經(jīng)出現(xiàn)了房產(chǎn)商跑路現(xiàn)象？事實上，招拍掛和房產(chǎn)市場的繁榮只是具有時間序列先后，而并不具有因果關(guān)系。一個最為根本的原因是，決定市場走向的還是簡單的供需關(guān)系，假如目前房地產(chǎn)市場還是屬于供給小于需求，估計房產(chǎn)還會繼續(xù)火熱下去。
也正是如此，無論房地產(chǎn)營改增后是采用11%還是17%的稅率，并不會成為房地產(chǎn)市場衰敗或者繁榮的根本原因。只不過在目前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，如果采用17%的稅率，那么就會成為壓垮房地產(chǎn)市場的最后一根稻草；但如果營改增提前5年，那么房地產(chǎn)市場還會是依舊繁榮。成本，盡管是構(gòu)成房價的一個重要因素，但決不是影響房市繁榮與否的決定性因素，決定房價走向的永遠是需求——當(dāng)然，也有人說房產(chǎn)是金融產(chǎn)品，決定其需求的是利率。但無論怎么說，增值稅并不會是房地產(chǎn)全行業(yè)衰敗的始作俑者。
事實上，在沒有增值稅的日子里，房地產(chǎn)企業(yè)并不會因此而降低房價讓利于購房者，因為它是一個以追求利潤最大化為宗旨的企業(yè)。同樣的，如果現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處于下行通道，那么它也不會因為增值稅抬高了成本就提升房價，它會依據(jù)購房者的接受度和競爭對手的定價而確定最后的價格，甚至很多時候房產(chǎn)商為了盡快回籠資金等原因以低于成本價而銷售。也正是如此，我們說增值稅率的高低盡管會對房產(chǎn)的成本構(gòu)成影響，但決不是左右因素。
當(dāng)然，從一個更廣的視角來看，將房地產(chǎn)業(yè)的增值稅提高到17%并不是好事。因為政府拿的多了，那么留給企業(yè)和市民的財富份額就會相應(yīng)減少。一般而言，無論是投資還是消費，政府總是沒有民間有效率，如果能夠?qū)⑦@6%的資金留在民間由企業(yè)和個人自行決定支配，在中國宏觀稅負已經(jīng)偏高的前提下，將更多的資金留在民間自由支配可能是更好的選擇。
事實上，對房地產(chǎn)業(yè)營改增著急的并不只是企業(yè)，同時還有地方政府。在目前的財稅體制下，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財政中占了較大比重，營業(yè)稅是地方稅，而增值稅則是屬于中央稅種，假如房地產(chǎn)“營改增”之后，地方財政也會面臨不小的壓力。以上海為例，2013年全年商品房銷售額3911.57億元。如果以5%的營業(yè)稅計，就有近200億的稅收。假如營改增，那么這筆資金都要歸于中央財政。
從這個意義而言，房地產(chǎn)企業(yè)營改增的挑戰(zhàn)并不只是面對企業(yè)，同時還有地方政府，因為它直接涉及目前中央和地方的財政架構(gòu)。在地方事權(quán)沒有減少的情況下，營改增之后由誰來填補地方政府的財政缺口？這可能是一個比確定何種稅率更為嚴峻的話題。
作者單位——傅蔚岡上海金融與法律研究院執(zhí)行院長 |
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