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| 股權(quán)投資方式獲取土地使用權(quán) 應(yīng)重視收購(gòu)后土地成本的計(jì)量 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：711 |
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| 目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)，除在土地交易市場(chǎng)參加公開(kāi)競(jìng)標(biāo)外，一些地產(chǎn)商還采取股權(quán)投資方式獲取土地資源。通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地使用權(quán)，收購(gòu)人應(yīng)重視收購(gòu)后土地成本的計(jì)量?！ ±纾篈公司為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，兩年前以招拍掛方式獲取土地25400平米，支付土地出讓金及補(bǔ)償費(fèi)用12000萬(wàn)元，A公司注冊(cè)資金6000萬(wàn)元。A公司因資金不足，準(zhǔn)備將該地塊轉(zhuǎn)讓，A公司經(jīng)咨詢有關(guān)人士，認(rèn)為采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅收成本較低。B公司擬受讓該地塊，經(jīng)協(xié)商，以土地評(píng)估價(jià)值作價(jià)將A公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給B公司。A公司土地評(píng)估價(jià)值為20000萬(wàn)元。假設(shè)投資當(dāng)日，A公司所有者權(quán)益為6000萬(wàn)元?！ ∠嚓P(guān)帳務(wù)處理如下：B公司在取得A公司股權(quán)時(shí) 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——A公司（股權(quán)投資成本）6000萬(wàn)元 長(zhǎng)期股權(quán)投資——A公司（股權(quán)投資差額）14000萬(wàn)元 貸：銀行存款 20000萬(wàn)元 A公司憑相關(guān)法律文件，做變更投資人的帳務(wù)處理 借：實(shí)收資本——A公司 6000萬(wàn)元 貸：實(shí)收資本——原股東 6000萬(wàn)元 從帳務(wù)處理來(lái)看，土地評(píng)估增值部分無(wú)法在股權(quán)交易過(guò)程中得到賬面確認(rèn)?！ 哪壳岸愂障嚓P(guān)政策規(guī)定看，關(guān)于資產(chǎn)的計(jì)量，有如下規(guī)定：國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)：納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和投資等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動(dòng)，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上已確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本?！ ∝?cái)稅[1997]77號(hào)：企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估增值可以計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除?！ ?guó)稅發(fā)[1998]97號(hào)：企業(yè)合并、兼并后的各項(xiàng)資產(chǎn)，在繳納企業(yè)所得稅時(shí)，不能以企業(yè)為實(shí)現(xiàn)合并或兼并而對(duì)有關(guān)資產(chǎn)等進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值計(jì)價(jià)并計(jì)提折舊，應(yīng)按合并或兼并前企業(yè)資產(chǎn)的賬面歷史成本計(jì)價(jià)，并在剩余折舊期內(nèi)按該資產(chǎn)的凈值計(jì)提折舊。凡合并或兼并后的企業(yè)在會(huì)計(jì)損益核算中，按評(píng)估價(jià)調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)賬面價(jià)值并據(jù)此計(jì)提折舊的，應(yīng)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)進(jìn)行調(diào)整，多計(jì)部分不得在稅前扣除?！ ⊥恋卦鲋刀愊嚓P(guān)政策也對(duì)可計(jì)入扣除項(xiàng)目的土地成本進(jìn)行了如下規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用…… 從以上可以分析得出，稅收上關(guān)于資產(chǎn)成本的計(jì)量均強(qiáng)調(diào)了歷史成本及實(shí)際發(fā)生的確認(rèn)原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動(dòng)，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上未確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的，不能按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。 案例中，雖然B公司支付的股權(quán)溢價(jià)金額主要是由于土地增值所致，但B公司的交易行為為股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易，因此賬務(wù)處理上，溢價(jià)支出僅能計(jì)入相關(guān)投資成本，而不能將溢價(jià)支出計(jì)入土地成本?！ ∵@時(shí)，B公司成為A公司股東后，A公司賬面反映的土地成本仍為歷史成本，商品房開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售時(shí)必將產(chǎn)生較大的增值空間，直接后果是造成土地增值稅適用高稅率，稅負(fù)較高。在企業(yè)所得稅方面，按照國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)文件的規(guī)定：“納稅人對(duì)外投資的成本不得折舊或攤銷(xiāo)，也不得作為投資當(dāng)期費(fèi)用直接扣除，但可以在轉(zhuǎn)讓、處置有關(guān)投資資產(chǎn)時(shí)，從取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中減除，據(jù)以計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。”B公司的溢價(jià)支出可以在股權(quán)處置時(shí)計(jì)算扣除，但B公司將損失資金的時(shí)間價(jià)值?！ ∽鳛锽公司，通過(guò)股權(quán)投資的方式獲取開(kāi)發(fā)土地資源，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓談判中，應(yīng)事先對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及的稅收情況進(jìn)行分析、測(cè)算，掌握各環(huán)節(jié)的涉稅情況及其因果關(guān)系，對(duì)未來(lái)收益有清醒的估計(jì)。這樣才能在談判中掌握主動(dòng)，使經(jīng)濟(jì)行為向著有利于自身收益最大化的方向發(fā)展。 |
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