問：《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為受到預收款的當天?，F(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)銷售房屋時普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費等預收性質的款項，這些款項是否應該按照上述規(guī)定在預收的當天就確認納稅義務？
另外，企業(yè)收取的合同更名費應按“服務業(yè)”還是按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅？
答：參考《河北省地方稅務局關于印發(fā)<營業(yè)稅營業(yè)額管理規(guī)范>的通知》（冀地稅函[2011]43號）第九十四條規(guī)定，采用預收款方式的，以預收金額為營業(yè)額。房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質的款項。
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。
依據(jù)上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，收取訂金、定金、意向金、看房費等，均屬于預收性質的款項，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。如果上述訂金、定金、意向金、看房費等預收性質的款項發(fā)生退款行為，已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，……
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)收取的合同更名費，如果是向實際購房人收取，屬于價外費用一并計入“銷售不動產”繳納營業(yè)稅；如果向購房人以外的其他單位或者個人收取，應按“服務業(yè)”繳稅。
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