在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，無(wú)論是土地增值稅的清算還是企業(yè)所得稅匯算清繳，準(zhǔn)確“分?jǐn)偂倍硷@得至關(guān)重要，只是這“分?jǐn)偂敝g，卻不盡相同。而這不同的原因，便在于這兩個(gè)稅種從目的與對(duì)象上有著根本性的差異。
01、土地增值稅中的分?jǐn)?/strong>
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
在土地增值稅清算中，首先要做的就是確定清算單位，之后就需要在確定的清算單位中劃分不同的類型（普通住宅與非普通住宅）。針對(duì)清算單位中的不同類型，分?jǐn)倢?duì)應(yīng)的收入及扣除項(xiàng)目，最終準(zhǔn)確計(jì)算出其增值額，增值率以及應(yīng)繳納的土地增值稅。
分?jǐn)傇瓌t在《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）中的規(guī)定如下：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/spanstyle="color:rgb(255,0,0);">
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
各地也會(huì)出臺(tái)地方性政策，比如：
《關(guān)于明確土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知》（西地稅發(fā)[2010]235號(hào)）
十三、同一清算項(xiàng)目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題
對(duì)于同一清算項(xiàng)目中不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算，暫按照以下原則處理：
1、同一清算項(xiàng)目中不同類型房地產(chǎn)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅；
2、對(duì)不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，一律按照建筑面積占比進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額、增值率；
3、對(duì)不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報(bào)告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨(dú)按其實(shí)際占地計(jì)算土地使用權(quán)成本。
02、企業(yè)所得稅中的分?jǐn)?/strong>
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳并不需要以清算項(xiàng)目為單位，也無(wú)需劃分普通住宅和非普通住宅，所以依然遵循著對(duì)一個(gè)納稅主體按年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳的原則。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到已完工狀態(tài)，就不再適用于銷售未完工產(chǎn)品時(shí)按照毛利率計(jì)算應(yīng)納稅所得額的方法。此時(shí)需準(zhǔn)確確認(rèn)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入以及對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本等。
在確定成本對(duì)象后，有兩個(gè)分?jǐn)偟倪^(guò)程:
第一次分?jǐn)偅汉侠韰^(qū)分已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。
第二次分?jǐn)偅簩⒁淹旯こ杀緦?duì)象區(qū)分為已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
為了便于理解，可見(jiàn)下方的思維導(dǎo)圖：
總結(jié)：
都是計(jì)稅過(guò)程中很重要的分?jǐn)偣ぷ?，但由于土增清算中分?jǐn)偟哪康氖菫榱藴?zhǔn)確核算清算項(xiàng)目的增值額，而企業(yè)所得稅中分?jǐn)倓t是為了收入與計(jì)稅成本配比計(jì)算應(yīng)納稅所得額，兩者從過(guò)程中便有了不同。
