2013-3-30 根據(jù)《北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知>精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(京政辦發(fā)[2013]17號(hào))要求及相關(guān)稅收政策規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理和個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問題公告如下：
一、土地增值稅預(yù)征管理相關(guān)問題
為加強(qiáng)對(duì)定價(jià)過高、價(jià)格上漲過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收征管，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。
保障性住房是指各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率(見附件)。
容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售在本公告發(fā)布之前已辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務(wù)局北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)稅收問題的公告》(2011年第5號(hào))、《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市財(cái)政局北京市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)部門房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策有關(guān)問題的通知》(京建發(fā)[2010]677號(hào))文件中確定的政策執(zhí)行。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案和現(xiàn)房銷售方案中填報(bào)土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等信息，并匡算預(yù)計(jì)增值額和增值率。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將上述信息審核確認(rèn)后及時(shí)傳遞至市地稅部門。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接收信息后，以《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內(nèi)按照規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算繳納土地增值稅。
二、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅相關(guān)問題
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
(一)自2013年3月31日(含)起完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，辦理房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅納稅申報(bào)時(shí)，納稅人應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))、《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]33號(hào))規(guī)定，提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證。
根據(jù)房源情況不同，房屋原值分別為：
1.商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
3.經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房。
經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》(建住房[2003]234號(hào))等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：
(1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
對(duì)于能夠提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核相應(yīng)憑證后確定房屋原值。納稅人同時(shí)提供購(gòu)房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。
納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對(duì)房屋原值進(jìn)行核實(shí)。
(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金以及與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用憑證的審核。納稅人未能提交有關(guān)費(fèi)用憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其補(bǔ)正；不能補(bǔ)正的，經(jīng)納稅人簽字確認(rèn)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定辦理。
(三)能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格減除房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%稅率計(jì)算。
納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。
(四)納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。
三、本公告相關(guān)條款的解釋工作由北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)依職責(zé)分別負(fù)責(zé)。
本公告自2013年3月31日起執(zhí)行。
特此公告。
附件：
土地增值稅幅度預(yù)征率表
預(yù)計(jì)增值率 預(yù)征率
預(yù)計(jì)增值率≤50% 2%
50%<預(yù)計(jì)增值率≤100% 3%
100%<預(yù)計(jì)增值率≤200% 5%
200%<預(yù)計(jì)增值率 8%預(yù)計(jì)增值率匡算公式：〔(擬售價(jià)格×預(yù)售面積-項(xiàng)目成本)〕÷項(xiàng)目成本×100%
項(xiàng)目成本=(土地成本 建安成本)×(1 間接費(fèi)用率)
間接費(fèi)用率暫為30%
注：容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅.
